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2010年12月20日月曜日

マンション買うなら中古か新築か? がっちりアカデミー2010年12月17日放送分より

 賃貸マンションに済む人なら誰もが考えるマンション購入ですが、このマンションにも、新築と中古の2種類あります。これについて丁度良い時期にがっちりアカデミーで特集されていたので、そこに経験談とか調べたことを加味して追加してみました。ぜひご参考までに。ちなみに今回は結論から書きます。


買うなら中古に限る

 TVの先生陣は、2人を除いて全員中古。ではその理由はというと、実に明快です。そして、このサイトのまとめも、中古をプッシュします。ですので、それに沿って論旨を進めていきます。


中古の利点は安さと人気のエリアを選びやすいこと

 上の画像は、東京を中心として同じ価格と広さで、新築と中古の買える範囲を示しています。新築が東京都郊外が多いのに対し、中古だと都心でも十分に購入可能です。

 さらに、同じような広さ・間取り・立地で新築と中古を比べた場合、物件や場所にもよりますが、1000万円前後の差が出てきます。番組では上のように1,500万円違います。


中古マンションは交渉次第では値引きも可能

 そして、新築マンションは多くの場合は値引きに応じてくれませんが、中古マンションの場合は場合によりますが、値引き交渉が可能です。

 仮に値引き率が1割とすれば、これはかなりの物。3,000万円なら300万ですし、2,000万円なら200万。この差は大きいのです。


余計な物が無いのが中古の魅力

 新築マンションは、プールが付いていたり、屋上で家庭菜園が可能、子供向けの静かな勉強ルームなど、非常に多くのオプションサービスがあります。ですが、この費用は新築の購入費用に含まれているのです。つまり、この設備群は使わなくてもその分の費用を買うときに負担することになります。どんなに凄いオプションサービスも、使わなければ意味はありません。携帯電話だと、使わない留守電サービスや月額課金コンテンツ料金と同じです。

 逆に、中古には余分なものは付いていないことが多い反面、追加で設置することは可能です。新築にせよ、中古にせよ、居住者全員が毎日平等に使う設備(エレベーターや駐車場維持費)に対しての追加投資かどうか?というのをちゃんと判断しましょう。


マイホーム所得がゴールではない。そこからがはじまりなのだ

 個人的にボク自身も感じることですが、マイホームを購入して終わった気持ちになってしまう人も多いと思うのです。現実は、そこからが始まりですし、そこからの人生のほうが圧倒的に長いはずです。


一瞬住めば新築も中古に それなら中古でいいじゃない

 過去の特集である「エチカの鏡 あなたも年に1億円稼げる方法」にもありますが、掃除をして壁紙を変えたり、内装を変えることで十分綺麗になります。


リノベーションマンションの存在による新築との差の少なさ

 リノベーションマンションとは、中古マンションに大幅な改修・修繕・機能追加を行って価値を高めた中古マンションのことです。耐震強化や防火対策に始まり、外壁・内壁の補修や間取りの変更など、物件を壊さない骨組み以外の手加えが全て対象となっています。

 TVで公開された画像にもあるように、その差は一目瞭然。逆に言うと、都心で良い所に安価で住みたいのならば、リノベーションなど中古物件しかほぼ選択肢はないのです。


物件の進化は、実は然程大きな変革は起きていない

 物件には進化するものと進化しないものがあるのですが、実は、大抵の設備はリフォームでカバー出来てしまいます。ですので、リフォームでカバーできない部分で、どうしても新築で欲しい物があるかどうか?を念頭において物件を探すべきです。これの個人的な具体例は、エレベーターの有無、駐車場の有無、ペット可能かどうか?などです。


内装がしっかりしていれば50年以上持つ 目安は1981年以降に作られたかどうか?

 中古マンション選択においてもっとも重要なのは、立地と構造です。中古物件は元々人気のある立地に立っていることが多いわけですが、構造はどう判断すれば良いのでしょう?

 この基準の一つとなるのが、1981年です。これは、建築基準法に大幅なメスが入った年であり、これ以降は耐震が義務付けられています。今は2010年ですので、大体、築25年ぐらいなら安全圏だと言えます。


ホームインスペクション(サービス)を利用すればリスクを減らせる

 これは、医療で言うセカンドオピニオンにあたるサービスで、建物を作った業者とは違う専門家に、購入を検討している物件の状態などを診断してもらうサービスです。番組内ではインスペクションサービスと言われていますが、普通は「ホームインスペクション」といいます。

 費用は6万円前後(2010.12.19時点)とカナリ値ははるのですが、一生の買い物ですし、なにより中古物件です。用心するに越したことはありませんし、中古物件は虫食いや柱の腐りや家の微妙な傾きなど、目に見えにくい部分に歪が多かったりします。購入を決定した際には、検討すべき点です。


買うなら新築の意見は弱い

 では新築側ですが、「誰も触ったことのないピカピカ」以外の新築の利点はなんでしょうか?住宅ジャーナリストの櫻井幸雄先生は、設備とサービスを挙げますが、新築購入の背中を後押しするほど強い動機付けがないのが番組中でも伝わります


不景気の影響で立地条件などの良い掘り出し物件が意外にたくさんある

 ただし、同じ立地の中古物件よりは高いのは当然です。


設備面でのアドバンテージ

 番組においては、山頂に建てられたマンションが紹介されていました。そのマンション住民は、山中を通るエレベーターを使えば駅まで徒歩3分でいけるのに対し、その山に住む他の住民たちは道を下る必要があり、駅まで10数分かかります。これこそが新築の醍醐味・利点です。


結論:マンション購入は女性に例えると調度良い





清水ミチコ「リフォームしたら大丈夫!「何年も経ってる」と言われても、お化粧をし新しい下着をつけ、ちゃんとキレイにすれば釘なんか取れる

篠山輝信「新築がいい!

 すいません、ボクも可能ならば新築がいいです。


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